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TUhjnbcbe - 2021/11/3 0:48:00
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3月,苏州渐暖,楼市度过“清淡”的年后,似乎也开始复苏,冰山指数连续回正,二手房去化速度变快。据链家网数据,90天内成交房源从去年普遍的约套增至约套。市场开始抬头,最先唤起购房者信心的就是园区重点小区的不断成交。尤以奥体板块领衔。比如唐宁府,首次破“7”,千万级豪宅成交周期仅仅两天:比如中海国际社区七区,在售房源仅83套,近90天已经成交23套,这还是有春节假期的断档:比如路劲澜山澜,隔壁大热新盘仁恒海河云庭、中海上东区PRO售罄之后,多套积压已久的房源集中成交:近期又传林溪雅苑即将入市,作为板块内唯一纯新房,预计被限价在4万元/㎡,一时间满城风雨。西侧新街口房源较老,南侧斜塘片区安置房较多,中海片区、路劲片区为二手主力,奥体中心为新房主场......奥体大区,再度站在了楼市风口。01二手交易火热,新房备受瞩目,奥体似乎到了闭眼买的地步?然而最近的消息对奥体板块并不友好。前两天,园区街道行*区规划调整的草案出炉,以钟南街为界,奥体板块被一分为二:海和云庭、林溪雅苑、上东区Pro,属于东沙湖街道;上东区和待出让的商住地,属于金鸡湖街道。其二,奥体新房学校可能划分到星洋学校。在上东区业主在寒山闻钟上得到官方回复,到星洋上学后,海和云庭、上东区PRO,包括待入市的林溪雅苑,距离星洋学校更近,有可能中小学皆划到星洋。星洋并非不好,只是和中海七区划到的西交附中比起来,业主们心里难免有落差。其三,二手价格回落,对比新房竞争力加强。奥体板块为什么火?就像西面的狮山一样,大部分原因归于倒挂。但是清淡的年给楼市“去了油”。来源:链家网年代较久、配套更强的中海七区,配套相同、品质能打的澜山澜......诸多板块内的二手房成交价仅4-4.7万元/㎡,和新房标准层价位差不多,更有小户型供选择。狮山新房动辄倒挂1-2万元/㎡,奥体倒挂优势却在慢慢缩小。购房者们,眼光可以不仅局限在新房了。02

打开贝壳app二手房界面,园区人气小区排行榜中,中海国际社区七区赫然排行第一。

中海七区位于星塘街地铁站东南侧,东门口步行至地铁3号口仅米。

22栋住宅分为25F、18F、11F,共户,中海自持物业,房龄约10年。

踏进大门,映入眼帘的就是郁郁葱葱,绿化率非常高,即使10年过去仍然不显杂乱,随处可见工作人员正在修剪。

楼幢外立面显得陈旧,棕、白色为主体的设计理念在今日看来有些落后。

但是几乎看不到墙面脱落、大修大补、渗水透风等老房现象,质量颇有保证。

大面积水景和多样植被在今日看来都显珍贵。

地下车库老旧,却能见到阳光。

小区靠近1号线地铁站,距离奥体仅1.8公里。

更大价值在于,小学学区是星洲,中学学区是西交大附中。

西交大附中近年来中考成绩一路向上,年蒋同学园区中考成绩第一(裸分),全校自主招生通过人数和比率园区第一,高分段(分以上)人数再创新高。

中海七区保养得当,又有地段加持,成为了二手市场的“人气王”,成交价稳定在4万+元/㎡。

03

2月14日,网友在寒山闻钟上询问上东区的学区,2月20日,工业园区便民服务员首次公开回复:

“您所说的楼盘如交付并实际居住,在其所在区域附近没有新布点产生之前,适龄新生可到星洋学校入学。”大批业主直呼“好家伙”,大胆猜测,奥体旁这些新房之后都会划分到星洋学校?一瞬间,同为星洋学区,就在上东区Pro隔壁,交房仅仅两年的澜山澜成为了奥体新房的直接对标小区。路劲澜山澜位于6号线地铁港田路站东南侧,出门即地铁。16栋高层,共户,路劲自持物业,开发商统装交付(中央空调、地暖)。整体小区宛如纯新房,社区内部干净有序,外立面窗明几净,仅有外环道路可通车,人车分流提升了安全性。地下车库交房约两年仍然整洁如初。单元门头厚重有礼,每两幢楼都有特定的管家服务。

就连普遍被忽视的连廊门都是实木防火门,棕红色、实木质感瞬间提高档次。

不可避免的是,澜山澜小区均为高层,虽然楼间距较大,但是低楼层采光仍被影响,且得房率相较于低层楼幢略低一些。不过社区优秀的品质感以及较高的装修标准撑起了房价,挂牌均价约元/㎡,近期成交价约4.67万元/㎡。相比之下,去年热销的上东区PRO标准层价格约4.6万元/㎡,倒挂差价并没有想象的大。今年预计5月份首次入市的林溪雅苑,价格会有多大优势?04从中海上东区开始,仁恒海和云庭、中海上东区PRO依次入市,奥体新房每每掀起全城热抢浪潮。如今风雨渐消,林溪雅苑悄然到来。坊间传闻,林溪雅苑将在5月入市,目前唯一官方消息竟然是辟谣通知,可见火爆异常。奥体中心区域目前只剩下最后一宗待拍商住地块,某种意义上,林溪雅苑是入住奥体仅剩两次机会之一。该项目由旭辉、新希望、江苏水利三家联合开发,新希望负责操盘,旭辉负责工程和产品。项目规划建面约、、m2,和m2均为3房,板上钉钉的纯改善社区。

6F洋房:2#、3#、7#、8#;

7F洋房:11#、12#、15#、16#;

8F洋房:1#、5#、6#、9#、10#、13#、18#、19#;

10F洋房:22#;

11F洋房:21#、23#;

26F高层:14#、17#、20#、21#。

需要注意的是,规划设计中包含地下室,且封阳台销售,带装修交付,预计备案均价约4万元/㎡,但是标准层单价可能稍高。目前现场施工有条不紊,部分楼体已经做好地基。回归简单,真正吸引购房者的还应是房子的品质。恰如二手房市场,同等地段,唐宁府、星公元名邸等高端产品成交均价高过隔壁的中海社区1-2万元/㎡。即使是同一开发商,澜山澜这样的品质次新房挂牌约5万元/㎡,对面的路劲主场约3.9万元/㎡。

路劲主场4-5期

年,奥体某盘的交房问题为板块新房品质蒙上了一丝阴影,限价之下利润变低,不计成本来提升品质的开发商难得了。园区的购房者,是时候回归理性。新房优势在于最新的设计理念和建造技术,林溪雅苑大部分为洋房的低密社区理念颇为诱人,纯㎡以上的户型设计奠定了小区圈层的高端。但是装标出来后还需擦亮眼睛。二手同样值得选择,物业服务、建筑质量、社区维护、学区划分等与居住息息相关的因素已经肉眼可见。差价不大的情况下,完全可以货比三家。文

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